在房利美（Fannie Mae）系列專(zhuān)題研究首篇，我們已從公司發(fā)展歷程、綠色債券發(fā)行情況等入手，全面介紹了該綠色債券市場(chǎng)的“明星”發(fā)行人。接下來(lái)，本文將針對房利美綠色MBS的發(fā)行機制、實(shí)施效果以及對我國經(jīng)濟發(fā)展的借鑒等方面展開(kāi)討論。
一、房利美綠色MBS的機制及實(shí)施效果
房利美通過(guò)發(fā)行綠色抵押支持債券（MBS），為美國房屋抵押貸款二級市場(chǎng)提供“綠色”資金，以此引導居民充分利用清潔能源，減少不可再生資源的消耗；引導建筑商建造綠色建筑，促進(jìn)住房和建筑的綠色化。
（一）兩種綠色MBS產(chǎn)品
房地美的MBS產(chǎn)品包括綠色獎勵MBS（Green Rewards MBS）和綠色建筑認證MBS（Green Building Certification MBS）兩個(gè)種類(lèi)。
綠色獎勵MBS適用于已有建筑物的低碳節能改造，通過(guò)為業(yè)主提供低利率綠色貸款，鼓勵其加大在能源效率、水資源效率和太陽(yáng)能技術(shù)等方面的投資。此外，為持續監測綠色資金的使用情況及其成效，房利美還要求參與綠色獎勵MBS的用戶(hù)出具能源及水資源審計報告，并在貸款期限內每年向房利美報告房產(chǎn)的能源星級得分和能源使用強度；以及在貸款交付之前，完成該房產(chǎn)的高性能報告（ High Performance Building Report）。
而綠色建筑認證MBS則是通過(guò)為獲得綠色建筑認證的房屋建造提供資金來(lái)支持可持續發(fā)展。與綠色獎勵MBS一樣，也是通過(guò)低利率貸款激勵來(lái)促進(jìn)住房與建筑領(lǐng)域綠色化，且只有在綠色建筑獲得諸如能源之星等認證后，才能享受該低利率貸款政策。與綠色獎勵MBS所不同的是，綠色建筑認證MBS不需要遞交能源和水資源審計報告，但每年需向房利美報告房產(chǎn)的能源星級得分和能源使用強度情況。
（二）綠色MBS的實(shí)施效果
一是對環(huán)境的影響。在美國, 能源使用過(guò)程中所產(chǎn)生的二氧化碳排放有近20% 來(lái)自于家庭住宅；另外，水資源匱乏現象也在很多地區日益突出，根據美國環(huán)境保護署預計，到2024年將有40個(gè)州出現缺水。因此，提高能源利用效率和水資源使用效率十分必要。房利美公司鼓勵將綠色MBS募集的資金投入到照明改造和節能設備置換領(lǐng)域以節省電力消耗；通過(guò)降低水龍頭流量和高效用水等措施減少水資源使用；通過(guò)給中央供暖設備安裝室內溫度反饋裝置、安裝節能窗戶(hù)等方法提升能源使用效率。通過(guò)上述措施共實(shí)現節省水資源約60億加侖，相當于近54000個(gè)美國家庭的年用水量；共節省能源約43億千英熱( kBtu)，相當于34000個(gè)家庭的年用能量；共減少287 000噸溫室氣體排放，相當于約61000輛汽車(chē)的年排放量。
二是對家庭和社會(huì )的影響。房利美通過(guò)實(shí)施綠色MBS計劃，在促進(jìn)住宅和建筑物綠色化的同時(shí)，給家庭和社會(huì )帶來(lái)了諸如提升環(huán)境舒適度、降低生活成本和增加就業(yè)機會(huì )等一系列積極影響。在提升居住環(huán)境舒適度方面，在2012至2018年的7年間, 房利美發(fā)行的綠色MBS累計實(shí)現投資2.08億美元用于節能節水改造；并對2000余個(gè)住宅進(jìn)行升級，通過(guò)提升室內空氣質(zhì)量、使用更高效的冷熱調節設備等，使得越來(lái)越多的家庭和個(gè)人能夠生活在更加環(huán)保和健康的環(huán)境中。在降低家庭生活成本方面，截至2017年底，通過(guò)綠色MBS的實(shí)施平均為每個(gè)家庭每年節約131美元的能源和水資源支出。尤其對于低收入群體而言，節省的費用可以補充其在教育、醫療以及交通等方面的支出，切實(shí)提高生活質(zhì)量。在增加就業(yè)機會(huì )方面，2012至2018年間，住房等建筑物的綠色建造為社會(huì )提供了17萬(wàn)個(gè)就業(yè)機會(huì )，為家庭和個(gè)人貢獻了72億美元的工資收入，為國家貢獻了146億美元的國內生產(chǎn)總值[1]。
二、中國對房利美綠色金融的經(jīng)驗借鑒
在中國，建筑業(yè)作為“能耗大戶(hù)”，每年均會(huì )大量地消耗能源以及產(chǎn)生溫室氣體。根據中國建筑能耗研究報告（2018）的統計，2018年中國建筑業(yè)能源消費總量為8.99億噸標煤，占全國能源消費總量的20.6%；排放溫室氣體19.61億噸，占全國總排放量19.0%。因此，促進(jìn)建筑綠色化對我國實(shí)現低碳經(jīng)濟和可持續發(fā)展尤為重要。
第一，積極發(fā)揮國開(kāi)行政策性銀行作用發(fā)展綠色MBS業(yè)務(wù)，促進(jìn)中國綠色建筑發(fā)展。中國版“住宅銀行”——國開(kāi)行的住宅金融事業(yè)部自2014年4月成立以來(lái)向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于保障性安居工程和棚戶(hù)區改造工程。國開(kāi)行與房利美在性質(zhì)上同屬于政府支持機構，因此可借鑒房利美的做法，在住宅事業(yè)部下設立專(zhuān)門(mén)的組織結構，開(kāi)展綠色MBS業(yè)務(wù)，募集資金可用于支持綠色棚改，例如在棚改過(guò)程中通過(guò)在公共區域照明燈、家庭住房水龍頭流量、中央供暖裝置等方面設置節能標準，實(shí)現棚改低碳節能發(fā)展，此外住宅金融事業(yè)部也可將綠色MBS募集資金進(jìn)一步用于支持新建住房綠色發(fā)展，依托國開(kāi)行政策性金融機構的作用，可為符合低碳節能標準的綠色住房貸款提供一定補貼優(yōu)惠，對節能效果突出、示范效應強的綠色建筑項目進(jìn)行政策獎勵，從而推動(dòng)中國更多建筑綠色低碳發(fā)展。
第二，調動(dòng)住房公積金沉淀資金投向綠色產(chǎn)業(yè)，出臺公積金綠色住房貸款優(yōu)惠扶持政策。我國目前披露的住房公積金沉淀資金總量為2010年的6329.74億元，但這樣大規模的沉淀資金一直以來(lái)存在著(zhù)使用范圍狹窄、收益有限等問(wèn)題。未來(lái)，中國可嘗試通過(guò)購買(mǎi)綠色債券、綠色MBS等綠色金融產(chǎn)品，盤(pán)活住房公積金沉淀資金的同時(shí)，借助公積金規模大、來(lái)源穩定等優(yōu)勢為我國綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供充分的資金支持。此外，還可制定公積金綠色住房貸款扶持政策促進(jìn)我國綠色建筑發(fā)展：可以設立公積金綠色審批通道，專(zhuān)門(mén)受理新購綠色住宅或進(jìn)行房屋節能改造等公積金提取申請，引導和鼓勵人人參與建筑綠色化工程；可以提高購買(mǎi)綠色住宅公積金的最高貸款額度，例如2018年6月出臺的《廣東綠色建筑量質(zhì)齊升三年行動(dòng)方案（2018－2020年）征求意見(jiàn)稿》就提出公積金管理部門(mén)對使用公積金貸款購買(mǎi)二星級以上綠色建筑的，公積金貸款額度可根據各地的實(shí)際給予購房人以適當10%左右的上浮等；可以對綠色住宅公積金貸款提供利率優(yōu)惠，降低綠色住宅公積金貸款的成本，從而擴大綠色住房貸款市場(chǎng)需求，推動(dòng)綠色建筑發(fā)展。
第三，完善綠色建筑評價(jià)標準，加強綠色建筑信息披露。中國是全球第一個(gè)由政府推動(dòng)構建綠色金融體系的國家，2006年，原住房和城鄉建設部出臺了《綠色建筑評價(jià)標準》(GB/T50378-2006)，第一次為綠色建筑貼上了標簽。但目前為止，我國綠色建筑評價(jià)標準可操作性仍然不強。與國外綠色建筑評價(jià)體系相比，我國綠色建筑評價(jià)標準僅是通過(guò)滿(mǎn)足控制項的基礎上對滿(mǎn)足一般項和優(yōu)選項的幾類(lèi)評價(jià)指標按照一定權重進(jìn)行得分匯總，從而將綠色建筑項目劃分為三個(gè)星級。這樣簡(jiǎn)單的操作無(wú)法突出關(guān)鍵指標項目所存在的問(wèn)題，極易導致“綠色”程度降低。而房利美綠色MBS業(yè)務(wù)中采用的LEED(Leadership in Energy andEnvironmental Design)評估體系則從可持續建筑選址、水資源利用、建筑節能與大氣、資源與材料、室內空氣質(zhì)量幾大方面對建筑物進(jìn)行綜合考量，進(jìn)行打分制度（滿(mǎn)分110分），將建筑物分為認證級（40分-90分）、銀級（50分-59分）、金級（60分-79分）、鉑金級（80分以上），評價(jià)維度更為細化，可操作性更強。未來(lái)，中國可借鑒房利美做法，同時(shí)結合中國建筑實(shí)際能耗使用情況，細化綠色建筑評價(jià)指標，以減少識別成本、提高可操作性，并加強綠色建筑標準認證，引導綠色建筑高星級發(fā)展，提高綠色建筑認證標準在市場(chǎng)上的認可度，從而全面推進(jìn)綠色建筑發(fā)展。此外，中國目前雖然已經(jīng)有國家綠色建筑項目信息網(wǎng)等網(wǎng)站披露綠色建筑標準等方面的管理辦法，但一直以來(lái)缺乏對綠色建筑具體節能情況的信息披露。未來(lái)，可以借鑒房利美在公開(kāi)披露系統（DUS Disclosure）對綠色融資產(chǎn)品的能耗使用情況、“能源之星”得分等進(jìn)行披露的做法，設立相關(guān)機構及網(wǎng)站對第三方綠色建筑認證評級變動(dòng)情況、建筑能耗統計、能源審計以及建筑物能耗節約情況進(jìn)行定期更新，通過(guò)針對性的信息披露，發(fā)展市場(chǎng)投資者對于綠色建筑標準的認同，從長(cháng)遠意義上推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展。
參考資料
[1] Multifamily Green Bond Impact Report 2012-2018
[2]‘Second Opinion’ on Fannie Mae Multifamily Green Bond Framework
[3] 中國建筑能耗研究報告（2018）
[4] DUS Disclose Information Center.
http://www.fanniemae.com/portal/funding-the-market/mbs/multifamily/dus-disclose-information-center.html
[5] 房利美綠色金融網(wǎng) www.fanniemaegreenfinancing.com
[6]《廣東綠色建筑量質(zhì)齊升三年行動(dòng)方案（2018－2020年）”征求意見(jiàn)稿》http://www.grgjj.com/gejiao/show/1429.aspx
作者
楊雯茜 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理、國際經(jīng)濟與貿易學(xué)院本科生
吳雨健 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理、財政稅務(wù)學(xué)院本科生
張 宇 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理、保險學(xué)院本科生
指導老師
史英哲 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院副院長(cháng)
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新媒體編輯：曹應盈
